WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA
STRAMKOWSKIEJ 4
WSPÓNOTĄ ADMINISTRUJE
KTO SKORZYSTA NA KOREKCIE FAKTUR ZA GAZ ZA LATA 2020 - 2021?
Budynek Wspólnoty Stramkowskiej 4 ogrzewany jest własną kotłownią przy użyciu kotła gazowego. W latach 2020 - 2021 Administrator Wspólnoty na podstawie Komunikatu Prezesa URE 76/2018, powinien zaktualizować umowę na dostawę gazu i zmienić taryfę cenową na niższą zatwierdzoną przez URE dla gospodarstw domowych. Nasz Administrator nie dopełnił tego obowiązku. Na wniosek mieszkańców zrobił to dopiero na przełomie roku 2021/2022. Korekta faktur za ubiegłe lata wyniosła kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Administrator stwierdził , że "Nadpłatę z PGNiG otrzymali Państwo dzięki staraniom MGN Nieruchomości, standardowo wysokość bonifikaty wyniosłaby ok. 6 -7 tys. zł". Przypisując sobie zasługi - Administrator usiłował wprowadzić w błąd mieszkańców naszego bloku.
Korekta faktur nie jest żadną bonifikatą, jak określił to Administrator. Korekta faktur to nie zasługa Administratora, lecz wynik niedopełnienia przez niego obowiązków. Zgodnie z UMOWĄ O ZARZĄDZANIE z dnia 04.03.2019 r. § 3 punkt 4 - do obowiązków MGN Nieruchomości należy zawieranie w imieniu Wspólnoty umów m.in. na dostarczanie gazu. Prezes Urzędu Regulacji Energetyki już w grudniu 2018 roku zwrócił uwagę na konieczność zmiany umów z wspólnotami i spółdzielniami. Podstawą do zmiany umów stanowił Komunikat Prezesa URE 76/2018. Jeśli indywidualni użytkownicy paliwa gazowego w gospodarstwie domowym zużywający gaz na potrzeby tego gospodarstwa, ze względu na uwarunkowania techniczne nie dokonują sami zakupu i rozliczenia zużytego gazu, a takich zakupów dokonuje zarządca lub właściciel budynku wielolokalowego, w ocenie Prezesa URE - wyrażonej w Komunikacie 76/2018 - do rozliczeń za paliwo gazowe zastosowanie powinny mieć ceny z taryf zatwierdzanych przez URE. Stanowisko to dotyczy również zakupów gazu dla kotłowni, jeśli jest ona częścią wspólnoty i jeśli w takiej kotłowni nie jest prowadzona odrębna działalność gospodarcza. Wymagało to oczywiście właściwych zmian umów na dostarczanie paliwa gazowego.
Wielu Administratorów i Zarządców Nieruchomości dokonało zmian taryf w umowach już latach 2019-2020, ale nie wszyscy. MGN Nieruchomości nie złożył OŚWIADCZENIA O WYBORZE GRUPY TARYFOWEJ i nie dokonał stosownej zmiany umowy na dostarczanie gazu dla Wspólnoty Mieszkaniowej Stramkowskiej 4. To niedopełnienie obowiązków skutkowało koniecznością korekty faktur za lata 2020-2021 dokonanej już w 2022 roku. Tak więc korekta faktur (a nie bonifikata) nie jest wynikiem starań MGN Nieruchomości lecz wynikiem niedopełnienia obowiązków przez MGN Nieruchomości, a jej wysokość nie jest dowolna lecz wynika z ilości zużytego gazu i różnicy cen taryfowych gazu a nie od czyjegoś uznania np. 6-7 tys. zł, jak napisał nam Administrator.
Przez cały 2022 rok i pierwszy kwartał 2023 roku nasz Administrator nie dokonał rozliczenia otrzymanej korekty faktur za ubiegłe lata. Stwierdził, że jest to dodatkowe rozliczenie i zażądał za jego wykonanie zapłaty wynoszącej 10% uzyskanej przez Wspólnotę kwoty korekty. Komentarz do takiego postępowania Administratora Wspólnoty pozostawiam wszystkim czytającym ten artykuł.
I OSK 2148/17 - Wyrok NSA
Ochrona danych osobowych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej
http://nonstoptbs.pl/2019/10/16/sroda-16-pazdziernik-2019/
"Prawo co dnia" w "Rzeczpospolitej" odnotowuje: "Dane zadłużonych wciąż bywają tajemnicą". Właściciele mieszkań mają prawo wglądu do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy RODO nie blokują tego przywileju. We wtorek NSA orzekał w sprawie ochrony danych osobowych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Dostępu do nich żądała jedna z właścicielek mieszkań, która chciała wiedzieć, kto nie płaci, oraz poznać rozliczenie kosztów dostawy mediów. To masowy problem we wspólnocie- zarząd odmawia wglądu właścicielom do dokumentów. Ostatnio modną wymówką stało się RODO. Prawnicy nie mają jednak wątpliwości: RODO nie blokuje dostępu do danych we wspólnocie. W tej konkretnej sprawie zarząd wspólnoty bronił się, że udostępnił właścicielce ogólne dane dotyczące rozliczeń całego budynku, a indywidualnych, poszczególnych lokali już nie, ponieważ byłoby to naruszenie danych osobowych. Ostatecznie właścicielka złożyła skargę do NSA. Jej pełnomocnik tłumaczył, że zarząd, odkąd WSA wydał niekorzystny dla właścicielki wyrok w tej sprawie, zasłania się nim. Nie chce udostępnić żadnych danych, bo sąd zakazał. Obecnie w sądzie powszechnym toczy się sprawa przeciwko wspólnocie odnośnie rozliczeń za media. Biegły sądowy nie może przeprowadzić ekspertyzy, bo wspólnota zasłania się zakazem z wyroku WSA. Nastąpił więc całkowity paraliż wglądu do dokumentów wspólnoty. NSA uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Prawnicy przyznają, ze tego rodzaju sprawy nie są wyjątkiem. Tymczasem przepisy są jasne. Właściciel lokalu jest współwłaścicielem nieruchomości, a tym samym ma prawo wiedzieć, jaki jest stan wspólnoty mieszkaniowej, w tym zadłużenie poszczególnych lokali. W tekście przypomniano, że według ogólnych szacunków w Polsce istnieje 3 mln wspólnot mieszkaniowych. 80 proc. z nich funkcjonuje w aglomeracjach i większych miastach, na wsi jest ich niewiele. Szczegóły- na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 16.10.2019.).
Tymczasem administrator Wspólnoty Mieszkaniowej Stramkowskiej 4 nieco inaczej nazywa ustawowe prawa właściciela lokalu, oto cytat jego słów:
"Straszenie wypowiedzeniem umowy w związku z brakiem zaspokojenia swojej ciekawości i szpiegowania innych
mieszkańców jest nie na miejscu". Twierdzi, że RODO (nie wiadomo które artykuły) zabrania właścicielom lokali wglądu do konta bankowego Wspólnoty oraz nie pozwala mu na ujawnienie właścicielom lokali listy dłużników Wspólnoty. Twierdzi, że numery rachunków bankowych właścicieli lokali to są tzw. dane osobowe wrażliwe i nie wolno ich ujawniać. Twierdzi wręcz, że wszystkie opublikowane na tej stronie internetowej (w zakładce "RODO we Wspólnocie") wyroki sądów, cytowane wypowiedzi prawników i przepisy prawa przemawiają na jego korzyść a na niekorzyść właściciela lokalu, który domaga się wglądu do konta bankowego i ujawnienia listy dłużników Wspólnoty. Wspomnianego właściciela lokalu domagającego się ujawnienia listy dłużników odsyła do "zaciągnięcia wiedzy" (nie wiadomo co to znaczy). Czy numer rachunku bankowego zaliczany jest do danych szczególnych kategorii danych osobowych zwanych danymi wrażliwymi?
Artykuł 9 RODO
Przetwarzanie szczególnych kategorii danych osobowych
1. Zabrania się przetwarzania danych osobowych ujawniających pochodzenie rasowe lub etniczne, poglądy polityczne, przekonania religijne lub światopoglądowe, przynależność do związków zawodowych oraz przetwarzania danych genetycznych, danych biometrycznych w celu jednoznacznego zidentyfikowania osoby fizycznej lub danych dotyczących zdrowia, seksualności lub orientacji seksualnej tej osoby.
Tak więc numer konta bankowego nie jest zaliczany do szczególnych kategorii danych zwanych wrażliwymi. Skąd zatem biorą się odmienne przekonania naszego administratora Wspólnoty Mieszkaniowej w kwestii rozumienia cytowanych przepisów prawa i wyroków sądów?
Tajemniczość naszego Administratora wykorzystują niektórzy właściciele lokali. Zaległości w opłatach posiadają od kilku lat. Pozostali właściciele lokali, według naszego Administratora, nie mają prawa wiedzieć kto nie płaci. Dzięki takiemu postępowaniu Administratora nasza Wspólnota poniosła dotkliwe straty. Okazało się bowiem, że zaległości w opłatach niektórych właścicieli lokali już się przedawniły i to Wspólnota musi ponieść za nich te koszty.
Prawnik Grzegorz Abramek i Renata Krupa-Dąbrowska w swoim artykule wyjaśniają, że nazwiska dłużników powinny być znane członkom wspólnoty: https://www.rp.pl/artykul/1103822-We-wspolnotach-mieszkaniowych-nazwiska-dluznikow-sa-jawne.html
We wspólnotach mieszkaniowych nazwiska dłużników są jawne.
We wspólnocie mieszkaniowej każdy właściciel może zażądać udostępnienia danych innych właścicieli do wglądu.
Zarządca ma prawo na rocznym zebraniu upublicznić listę właścicieli, którzy nie płacą za mieszkanie, oraz podać wysokość ich zaległości.
Zasada pełnej jawności Wspólnoty mieszkaniowej została szczegółowo opisana w blogu "wspólnota online": https://wspolnota.online/zasada-pelnej-jawnosci-dzialania-wspolnoty-mieszkaniowej/
Czy każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może mieć wgląd do listy członków zadłużonych z powodu niepłacenia należności czynszowych? Jeśli tak, to w jakiej formie i czy dostęp dotyczy listy numerów mieszkań czy też do nazwiska właściciela?
CO RADZI EKSPERT?
Stosownie do art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.
Jak wyjaśnia się to w doktrynie, powyższy przepis stanowi zatem podstawę dostępu przez właścicieli lokali do informacji dotyczących zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Nie reguluje on jednak zasad sprawowania indywidualnej kontroli, ani też przedmiotowego zakresu dopuszczalnych działań kontrolnych każdego właściciela. Ustalenie rzeczywistej treści analizowanych uprawnień możliwe jest natomiast przy uwzględnieniu całokształtu regulacji UWL, jak również norm pozaustawowych.
Za podstawowy instrument indywidualnej kontroli działalności zarządu lub zarządcy należy zaś uznać prawo do żądania udzielenia informacji lub wyjaśnień dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności w zakresie odnoszącym się do przychodów i kosztów. W tym zaś zakresie zgłaszane są wątpliwości odnośnie dopuszczalności udostępniania właścicielom lokali danych osobowych innych właścicieli odnoszących się do wysokości ponoszonych przez nich opłat, a także ewentualnej wysokości zadłużenia lokalu. Należy jednak stwierdzić, że efektywne wykonywanie kontroli indywidualnej możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy członek wspólnoty otrzyma konkretne informacje o stanie majątku wspólnoty, na które składają się m.in. informacje o stanie zadłużenia lokali (vide: decyzja GIODO z 28.6.2013 r., DOLiS/DEC-695/13/40985). Podkreślić przy tym jednakże należy, że wszelkiego rodzaju dane osobowe powinny być udostępniane wyłącznie w zakresie, w jakim jest to niezbędne do uzyskania informacji o stanie spraw wspólnoty (vide: decyzja GIODO z 15.2.2013 r., DOLiS/DEC-155/13). Nie ulega w tym zaś zakresie wątpliwości (vide: wyrok SA w Warszawie z 22.3.2017 r., II SA/Wa 900/16), że uzasadnione będzie prawo do uzyskania informacji obejmującej ustalenie wysokości zaległości w płatnościach oraz dane osobowe dłużnika: imię, nazwisko i adres. Dane te są konieczne do wystąpienia na drogę postępowania sądowego o zapłatę przeciwko dłużnikowi, które mieści się w zakresie prowadzenia spraw zwykłego zarządu. Prawo żądania informacji o danych dłużnika wywieźć można również z treści art. 16 ust. 1 UWL, który stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Warunkiem skorzystania zaś z tego uprawnienia jest posiadanie danych osobowych dłużnika, umożliwiających skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego oraz informacji o wysokości zadłużenia.
Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej ma więc prawo do informacji o wysokości zadłużenia innych członków wspólnoty oraz ich danych osobowych: imienia, nazwiska i adresu zamieszkania. Osobną kwestią jest jednak ujawnianie przez zarząd lub zarządcę członkom wspólnoty informacji o zadłużeniu poszczególnych lokali i nazwiskach dłużników. W orzecznictwie przyjmuje się, iż dopuszczalne jest podanie imion, nazwisk oraz numerów mieszkań właścicieli lokali zalegających z płatnościami we wspólnocie mieszkaniowej jedynie w trakcie zebrania właścicieli lokali. Rozpowszechnianie informacji na temat zadłużeń poza zebraniem właścicieli wymaga zaś ograniczenia ich do wskazania numerów zadłużonych lokali bez podawania danych osobowych dłużników.
Wskazane jest zatem, by dane osobowe konkretnych właścicieli lokali, w szczególności odnoszące się do ich sytuacji majątkowej, czy rodzinnej były udostępniane wyłącznie wtedy, gdy jest to rzeczywiście konieczne i wpływa na sytuację innych właścicieli, generując po ich stronie dodatkowe koszty lub gdy postępowanie konkretnego właściciela może doprowadzić do powstania szkody w majątku wspólnoty lub też ograniczyć uprawnienia do korzystania z lokali zgodnie z przeznaczeniem przez innych właścicieli. Mowa tu przede wszystkim zatem o zaległościach płatniczych mogących doprowadzić do pozbawienia nieruchomości dostępu do mediów i innych usług powszechnie dostępnych oraz o niewłaściwym zachowaniu właściciela lokalu, które czyni korzystanie z nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Mając powyższe zastrzeżenia na uwadze, podnieść dalej należy, iż również wobec tego – wynikające z prawa kontroli indywidualnej – uprawnienie do przeglądania dokumentów związanych z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną, powinno być realizowane z uwzględnieniem przedstawionych powyżej zasad dotyczących udostępniania danych osobowych poszczególnych właścicieli lokali, stąd też szczegółowy wgląd do rejestru wpłat lub zaległości w regulowaniu należnych zaliczek przez poszczególnych właścicieli lokali może być dokonywany jedynie w uzasadnionych sytuacjach. Wszędzie tam, gdzie jest to wystarczające, zarząd powinien posługiwać się zbiorczymi zestawieniami.
-
O AUTORZE
-
ARTYKUŁY TEGO AUTORA
-
PODOBNE ARTYKUŁY
Deratyzacja w wydaniu naszego administratora
Sytuacja się powtarza. Wspólnota opłaca faktury za usługi, które nie są wykonywane. Wyłożonych przed rokiem trutek na gryzonie nie zmienia się; faktury jednak są opłacane z konta wspólnoty; nie wiadomo za co. W poprzednich latach próbowano oszukiwać mieszkańców i zmieniać tylko daty na przyklejonych na drzwiach wywieszkach informujących o wyłożeniu trutek. W 2021 r. na wiosnę nie zmieniono ani wyłożonych trutek ani też wywieszek informacyjnych na drzwiach. Administrator twierdzi, że trutki przez 2 miesiące od wyłożenia tak się zakurzyły, że wyglądają na stare. Dziwne, bo w piwnicy jest terakota i podłoga jest zmywana na mokro a poza tym mieszkańcy wiedzą, że trutki nie były zmieniane. Świadczą o tym też stare wywieszki informacyjne. Administrator twierdzi, że wywieszki nie są obowiązkowe i dlatego nie zostały zmienione, Wszystko okazuje się być kłamstwem. Przepisy zobowiązują umieszczenie wywieszek informacyjnych wraz w wyłożeniem trutek.
Zgodnie z uchwałą Rady Miasta na jesieni trutki powinny być wyłożone do końca listopada. W naszej wspólnocie na jesieni 2021 r. znowu nie zostały one wyłożone. Po moim artykule trutki zostały wyłożone 11.12.2021 r. - chyba tylko po to aby obciążyć Wspólnotę fakturą, bo wykładanie trutek w grudniu nie ma sensu a także pozbawione jest podstawy prawnej, którą jest Uchwała Rady Miasta zobowiązująca do dokonania tej czynności do końca listopada. Sytuacja oczywiście powtórzyła się w 2022 roku. Na zadane pytanie, w którym miesiącu Wspólnota została obciążona fakturą za deratyzację - na razie brak jest odpowiedzi.
Administrator blokuje dostęp do konta wspólnoty
Sytuacja jest trudna bo od kilku lat nikt z naszej wspólnoty mieszkaniowej nie ma wglądu do naszego konta bankowego. Jedyny właściciel lokalu, który posiadał pasywny podgląd konta, niestety został zablokowany przez naszego administratora. Administrator twierdził, że na pasywny podgląd konta nie zgodził się zarząd wspólnoty. Gdy ta wersja okazała się kłamstwem to twierdził, że nie pozwalają na to przepisy RODO (dane wrażliwe). Po obaleniu tej wersji administrator na zebraniu przedstawił nową wersję, że to bank zablokował podgląd konta bankowego. Ta wersja już była sprawdzana ale po kolejnej wizycie w banku w dziale obsługi wspólnot w dniu 1.07.2021 roku, kolejny raz się okazało się, że jest to oczywiście kłamstwo naszego administratora. To wspólnota a nie bank decyduje o tym kto ma mieć dostęp do konta bankowego.
Administrator nie lubi osób, które mają do niego jakiekolwiek uwagi
Administrator próbował przekonać zebranych, że on jest Zarządcą naszej nieruchomości, co oczywiście nie jest prawdą. W jego rozliczeniach zbyt często pojawiają się błędy. Po interwencji błędne rozliczenia są poprawiane i w zamian przesyłane są już poprawione. Zdumiewającym jest fakt, że administrator twierdzi, że nie widzi różnicy w pomiędzy rozliczeniem przed i po poprawce pomimo, że właściciele lokali którzy mieli przed poprawką niedopłatę to po poprawce mają już nadpłatę.
Hitem rozliczenia wody za 4 miesiące 2021 roku jest podział niedoborów "normy wody do śmieci". Niedobór wody został po prostu podzielony na ilość lokali i każdy lokal został obciążony taką samą ilością wody. Niedobór wody powinien być rozliczony na lokale proporcjonalnie do zużycia wody w lokalach. Błąd choć nie do końca ale usunięto po pół roku.
Ciepłą wodę techniczną (c.w.t.) administrator zalicza do ciepłej wody użytkowej (c.w.u.). Ciepła woda techniczna znajduje się w obiegu kotła c.o., wymiennika ciepła i całej instalacji c.o. Administrator twierdzi, że wodomierz został zamontowany we właściwym miejscu i że wskazania wodomierza, przez który przepływa c.w.t. i c.w.u., należy traktować jako zużycie tylko c.w.u. Publicznie powiedział, że miejsce zamontowania wodomierza zatwierdził jakiś projektant, jakiś nadzór itp. - co jest nieprawdą. Po pół roku na koszt właścicieli lokali dokonano poprawki.
Czy taki administrator może być administratorem lub zarządcą nieruchomości? Okazuje się, że może; ale czy powinien?