Umowa o zarządzanie

Janusz Gdański, Paweł Puch  |  Administrator 4/2012  |  28.12.2012

​

Pomimo, że Ustawa o własności lokali (UWL) funkcjonuje już wiele lat, to ciągle jeszcze pojawiają się wątpliwości dotyczące wyboru zarządcy w „dużej" wspólnocie mieszkaniowej.

Wydaje się, że sprawa w ustawie jest uregulowana jednoznacznie. Art. 18 ust. 1 pozwala wspólnocie na powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej ale wyłącznie umową w formie aktu notarialnego. Osoba ta nazywana jest w treści ustawy „zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1”, przy czym wspólnota może określić jej zakres praw i obowiązków w zasadzie dowolnie. Jeśli tego nie zrobi, to w myśl art. 18 ust. 3 zarządca ma obowiązek stosowania przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną określonych w rozdziale IV.

Jeśli wspólnota nie skorzysta z art. 18 to ma obowiązek wyboru zarządu (art. 20), którego kompetencje określają zapisy rozdziału IV. Zarząd może samodzielnie wykonywać swoje obowiązki, ale także może scedować je na inny podmiot.

Czy zarząd może wszystkie swoje obowiązki przekazać temu podmiotowi?

Wydaje się, że ustawodawca w sposób jednoznaczny stwierdził, że nie jest to możliwe, bo gdyby tak miało być, to traci sens art. 18. Skoro jednak ustawodawca go zamieścił, to miał w tym jakiś cel. Sądzę, że chodziło o to, by dać właścicielom możliwość wyboru pomiędzy zarządzaniem „właścicielskim” a przekazaniem prowadzenia spraw wspólnoty profesjonaliście.

Kompetencje zarządu są określone ustawowo. Gdyby zarząd miał prawo wszystkie swoje kompetencje przekazać osobie trzeciej, to powstałaby sytuacja o której mowa w art. 18 ust. 1, czyli nastąpiłoby „obejście” ustawy. W myśl art. 58 Kodeksu cywilnego umowa, w której zarząd przekazałby wszystkie swoje kompetencje „zarządcy” byłaby po prostu nieważna.

Ponadto skoro zarząd nie może wszystkich swoich kompetencji przekazać osobie trzeciej, to nazywanie jej „zarządcą” nie znajduje uzasadnienia. Uważam, że lepszym jest termin „administrator”, gdyż ma on tylko prawo do wykonywania czynności, które zleca mu zarząd, a które dotyczą bieżącego administrowania nieruchomością wspólną. Administrowanie jest terminem węższym niż zarządzanie, co wprost wynika z zapisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Art. 185. 1.).

Do rozstrzygnięcia pozostaje podstawowa kwestia – czy zarząd ma prawo samodzielnie wybrać administratora i zawrzeć z nim umowę? Niektórzy eksperci twierdzą, że nie, powołując się m.in. na fakt, iż ogół właścicieli jest traktowany wobec zarządu jako organ nadrzędny. Jest to faktem w tym sensie, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdym czasie i bez uzasadnienia odwołani przez ogół właścicieli. Nie oznacza to jednak, że ogół właścicieli może zmieniać te decyzje zarządu, które należą do jego kompetencji. Gdyby miało być inaczej, to należałoby wyjaśnić jaki sens mają zapisy ustawowe dotyczące odpowiedzialności zarządu – np. art. 39 ust. 2 punkt 3, który mówi o udzielaniu (lub nie) absolutorium zarządowi. Gdyby administratora, przez pryzmat którego działalności oceniany jest zarząd, miała wybierać wspólnota to czy byłaby możliwa negatywna ocena zarządu? Jak zarząd miałby odpowiadać za działania podmiotu, którego samodzielnie nie mógłby wybrać?

Kolejnym argumentem zwolenników ograniczenia prawa zarządu do wyboru administratora jest powoływanie się na treść art. 22 ust. 3 pkt 1, który ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu lub zarządcy zalicza do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Twierdzą oni, że skoro wspólnota wynagrodzenie zarządu lub zarządcy określa uchwałą, to tym bardziej ma prawo do wyboru zarządcy. Tak, ale przecież zarządca to podmiot wskazany w art. 18 ust. 1, natomiast ten, kto z zarządem zawarł umowę o wykonywanie niektórych jego zadań, zarządcą nie jest! Oczywiście zarząd nie może samodzielnie określić wynagrodzenia administratora, ale z chwilą wyboru zarządu wspólnota powinna określić wysokość kwoty, jaką na jego wynagrodzenie przeznacza a zarząd w ramach tej kwoty decyzje o jej wydatkowaniu podejmuje już samodzielnie.

Jednym z argumentów zwolenników „ubezwłasnowolnienia” zarządu jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 10.09.2001 r. (sygn. akt IACa 384/2002), który stwierdził, że w kwestii zlecenia zarządcy zarządu nieruchomością wspólną musi zapaść uchwała właścicieli. Jest to oczywiste gdyż wynika z art. 18 ust. 1, ale przecież dotyczy zlecenia zarządu a nie wyboru administratora!

To, że administratora zarząd wybiera samodzielnie, nie oznacza, że właściciele nie mają w tej sprawie nic do powiedzenia. Po prostu – gdy zarząd dokona, zdaniem właścicieli, niewłaściwego wyboru, to może przecież zostać odwołany!

Tezę, iż wybór administratora przekracza zakres zwykłego zarządu, lansują przede wszystkim gminne spółki, które bronią się przed utratą wspólnot i za wszelką cenę starają się zachować status quo. A przecież wystarczyłoby aby swoje obowiązki wykonywali rzetelnie!

Konkludując – jeśli właściciele lokali chcą decydować o wyborze firmy, która na ich rzecz ma świadczyć usługi, to powinni skorzystać z art. 18 UWL. Jeśli tego nie zrobią i wybiorą zarząd, to nie powinni kwestionować jego uprawnień. Jeśli jednak uważają, że zarząd wybrał niewłaściwego administratora, to… niech zmienią zarząd.

Często spotykam się z sytuacją kuriozalną – właściciele lokali wybierają jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd a następnie podejmują uchwałę o wyborze „zarządcy”, dając mu takie uprawnienia, jakie posiada – w myśl ustawy – zarząd. Sprawozdania roczne przedstawia tenże „zarządca” i właściciele nie zwracają uwagi na to, że jest to obowiązek zarządu. W uchwale głosowane jest absolutorium dla zarządu. Sensu w tym nie ma, ale niekoniecznie właściciele lokali muszą znać uregulowania ustawowe. Niewątpliwie znają je „zarządcy”, ale w trosce o własny interes wiedzę tą zachowują dla siebie.

Janusz Gdański (lic. nr. 171)

 Nawiązując do wypowiedzi Pana Janusza Gdańskiego pozwolę sobie na krótki komentarz. Proszę zwrócić uwagę, że w art. 18 Ustawy o własności lokali chodziło o umożliwienie wspólnocie mieszkaniowej określenia sposobu sprawowania zarządu w sposób odmienny niż przewiduje to UWL. Powierzenie zarządu jest tylko jednym z ewentualnych elementów na jakie mogą zdecydować się właściciele lokali. Określając sposób zarządu właściciele mogą z zarządu powierzonego skorzystać ale nie muszą, a ponadto mogą go modyfikować. Nie jest więc tak jak sugeruje Pan Janusz Gdański, że automatycznie ten komu zarząd powierzono w trybie art. 18 jest zarządcą a ten z kim zarząd wybrany podpisał umowę jest administratorem. Przecież powierzając zarząd można również tak określić kompetencje zarządcy, że nie będziemy mieć do czynienia z zarządcą tylko administratorem. Właściciele powierzając zarząd mogą powierzyć mu tylko administrowanie, określając zasady podejmowania innych decyzji np. przesuwając je do wyłącznej kompetencji właścicieli lokali lub oprócz powierzenia zarządu określić, że zarząd sprawuje także zarząd wybierany i określając wzajemny podział kompetencji.

Niejednokrotnie spotykam się z praktyką, w której licencjonowany zarządca nadaje swoim umowom zawsze tytuł umowa o administrowanie – niezależnie jakie kompetencje powierza mu wspólnota mieszkaniowa. Tymczasem sam tytuł o niczym jeszcze nie świadczy, a decydujące znaczenie będzie miała treść. Jeżeli strony nadały umowie tytuł umowa o administrowanie, a z jej treści (głównie z zakresu obowiązków zarządcy) wynika, że rola licencjonowanego zarządcy nie sprowadza się tylko do administrowania a ma o wiele szerszy zakres obowiązków, to w przypadku sporu gdy sprawa trafi na wokandę sądu zarządca musi liczyć się z tym, że sąd uzna, że między stronami doszło do zawarcia umowy o zarządzanie, a to może przełożyć się na konkretne straty finansowe. Nie spotkałem się z orzeczeniem sądu, który uznałby, że nie ma do czynienia z zarządcą tylko administratorem gdyż zarządu nie powierzono mu w trybie art. 18 ustawy.

Proszę zatem zwrócić uwagę, że granicę między zarządcą, a administratorem wyznacza zakres zleconych lub powierzonych licencjonowanemu zarządcy kompetencji. Owszem ta granica jest dość płynna, czasem trudna jednoznacznie do wyznaczenia ale to tutaj należy jej szukać, a nie w fakcie czy zarząd powierzono czy zlecono.

Paweł Puch – prawnik